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Einleitung

Sobald sich Hauseigentümer oder Kaufinteressenten mit der Möglichkeit eines Dachgeschossausbaus beschäftigen, stellt sich bald die Frage nach den Kosten. Dies kann nicht pauschal beantwortet werden, da die zu erwartenden Kosten von vielen verschiedenen Punkten abhängen.

Im folgenden Blog werden die diversen Bestandteile der Gesamtkosten und wichtige Punkte die Baukosten betreffend erörtert.

Bestandteile der Gesamtkosten

Die Gesamtkosten für den Ausbau eines Dachgeschosses setzen sich aus folgenden Teilen zusammen (unter der Annahme, dass der Dachboden sich bereits im Besitz befindet und nicht noch angekauft werden muss)

  • Reine Baukosten

    Rechnungen der Professionisten für die Bautätigkeit

  • Nebenkosten

    unter Nebenkosten versteht man die Honorare für Architekten, Statiker, Bauphysiker, Brandschutzplaner usw. und Kosten für allfällige Befunde und Gutachten wie Mauerwerksgutachten, Rauchfangkehrer etc.

  • Mehrwertsteuer

    Die 20%ige Mehrwertsteuer ist bei Eigennutzung oder dem geplanten Verkauf der Dachgeschosswohnungen kostenrelevant. Im Falle einer Vermietung kann die Mehrwertsteuer mit dem Finanzamt abgerechnet werden und spielt daher bei den Kosten keine Rolle

Wesentliche Faktoren, die die Baukosten beeinflussen

Folgende Fragen sollten gleich am Beginn (noch vor einer genaueren Planung) abgeklärt werden:

Statische Maßnahmen:

Ist eine Fundamentplatte erforderlich?

Müssen Verstärkungen, Unterfangungen, Rahmen oder andere Statische Maßnahmen durchgeführt werden?

Muss ein komplett neues Dach errichtet werden oder können Teile der bestehenden Konstruktion erhalten werden?

Aufzug -Barrierefreiheit

Muss ein Aufzug errichtet werden, oder muss nur ein bestehender Aufzug ins Dachgeschoss verlängert werden oder ist überhaupt kein Aufzug erforderlich?

Laut Bauordnung für Wien müssen – sofern neue Wohnungen im Dach errichtet werden -diese barrierefrei zugänglich sein. Folglich muss der Aufzug bis zur Wohnungseingangstür reichen.

Sind womöglich Stufen im Eingangsbereich vorhanden bevor der Aufzug erreicht werden kann? In diesem Fall muss ein Treppenlift errichtet werden

Maßnahmen für den Brandschutz

Jede Wohnung muss einen zweiten Rettungsweg aufweisen. Dies bedeutet, dass zusätzlich zum Stiegenhaus (1.Rettungsweg) noch eine zweite Möglichkeit zur Rettung im Brandfall vorhanden sein  muss. Meist ist das die Rettung durch ein Fenster zur Straße durch die Feuerwehr. Oft haben aber nicht alle Wohnungen Fenster zur Straße, oder diese sind nicht anleiterbar -da zu hoch gelegen oder durch Bäume oder Oberleitungen verstellt usw. Bei machen Dachgeschossausbauten muss daher entweder hofseitig eine Fluchttreppe errichtet werden oder teure technische Lösungen wie eine Druckbelüftungsanlage gefunden werden.

Steigleitungen

Sind die Steigleitungen für Wasser, Strom, Gas, usw. bereits in das Dachgeschoss geführt worden oder müssen diese verlängert bzw. gegebenenfalls sogar verstärkt oder erneuert werden?

Haustechnik

Ist eine Klimaanlage geplant?
Welche Heizung ist vorgesehen?
Ist ein BUS-system für die Elektroinstallationen geplant?

Planungsdetails

Auch die Planung kann die Baukosten wesentlich beeinflussen.

Sind normale Dachflächenfenster geplant oder aufwändige Verglasungen (Pfosten-Riegel-konstruktionen)? Sollen schräge Verglasungen kommen? Aufwändige Sonderformen?

Nebenräume

Ist ein ausreichend großer Müllraum vorhanden?

Sind ein Fahrradabstellraum und ein Kinderwagenraum im Gebäude bereits vorhanden?

Einsparpotential der Gesamtkosten

Wenn sich nach Prüfung aller Punkte herausstellt, dass das vorhanden Budget überschritten wird, so müssen Möglichkeiten für Einsparungen gesucht werden , sofern das Projekt dennoch weiter verfolgt wird.

Folgende Optionen bieten sich an:

Nur eingeschossiger Dachgeschosseinbau

Wenn nur eine Ebene ausgebaut wird, kann vielleicht der bestehende Dachstuhl erhalten werden und es sind auch geringere statische Anforderungen zu erfüllen

Ersparnis eines Aufzuges durch Verbindung mit dem darunterliegenden Geschoss (Maisonetten)

Wenn die neugeschaffenen Dachgeschossflächen zu den darunterliegenden Wohnungen zugeschlagen werden, kann auf den Aufzug verzichtet werden. Es müssen aber pro Wohnung ein Bad/WC, eine Küche und ein Aufenthaltsraum barrierefrei erreichbar sein.

Belichtung durch handelsübliche Dachflächenfenster ?

Auch mit normalen Dachflächenfenstern lassen sich – zum Beispiel wenn mehrere gekoppelt werden – architektonisch interessante Lösungen erzielen

Fördermöglichkeiten eines Ausbaus

Aufzug

Die Errichtung eines Aufzuges kann vom Wohnfonds_Wien gefördert werden

Thermische Sanierung

Wenn der Heizwärmebedarf des gesamten Gebäudes durch den Einbau von besseren Fenstern, von gedämmten Fassaden und der Dämmung der obersten Geschossdecke wesentlich verringert wird, so gibt es interessante Fördermöglichkeiten in Form von nichtrückzahlbaren Zuschüssen (60 bis  170€/m²) . Der Dachgeschossausbau kann auch anstelle der Dämmung der obersten Geschossdecke als thermische Maßnahme in Teilen angerechnet werden.
Informationen unter  wohnfonds.wien.at

Beispiel für eine Grobkostenschätzung für einen Dachgeschossausbau:

Grundlagen

Wenn der Heizwärmebedarf des erzielbare Wohnnutzfläche in 2 Dachgeschossebenen: gesamt 350m² Aufzug muss errichtet werden, der Dachboden soll zur Eigennutzung ausgebaut werden.

Baukosten DG: 350m² x 2.500€/m²  €             875 000
Aufzug mit Glas-Stahl-Schacht  €             100 000
Summe reine Baukosten  €             975 000
zzgl. 15% Nebenkosten
(Architekt, Statik, Bauphysik, usw.)  €             146 250
Zwischensumme  €          1 121 250
zzgl. 20& MwSt.  €             224 250
Gesamtinvestitionssumme brutto  €          1 345 500

Richtwerte der Dachgeschossausbaukosten

Derzeit (Stand Herbst 2020) ist bei einem Dachgeschossausbau in Wien bei einem mittleren Standard von reinen Baukosten von ca. 2.500-3.000€/m² Wohnnutzfläche auszugehen. Dazu kommen die Nebenkosten (gesamt ca. 15-18%) und die 20%ige MwSt.

Natürlich sind nach oben hin keine Grenzen gesetzt. Eine luxuriöser Ausstattung mit teuren Parkett- und Steinböden, Klimaanlagen, großen Glasflächen mit  aufwändigen Verschattungslösungen können die Baukosten schnell massiv in die Höhe treiben

Dipl.Ing. Vera Korab

Frau Arch Korab ist Ziviltechnikerin der ZT GmbH. Sie beschäftigt sich seit 30 Jahren mit Dachgeschossausbauten. Ihr Schwerpunkt liegt in der Entwurfs- und Einreichplanung. Sie ist auch als externe Prüferin für den Wohnfonds_Wien tätig.